Ingatlanügyek

Ingatlannal kapcsolatos jogi problémája van? Tudjon meg mindent az ingatlanjoggal kapcsolatban! Az ingatlanokat érintő legfontosabb ügyekben tájékoztatjuk! 

Adó, illeték

Eladja,  vagy elajándékozza lakását? Ismerje meg az ingatlanokkal kapcsolatos adózási és illeték fizetési szabályokat Számolja ki, hogy mennyi illetéket kell fizetnie!
 

Engedélyezés és bírságolás

Építkezik, felújít, átalakít? Tudja, hogy milyen engedélyekre van szüksége mielőtt elkezdi a munkálatokat? Tájékoztatjuk az eljárás menetéről, és a bírságolásról is!

Jelzálog

Jelzálog

A zálogjog célja az, hogy a hitelező az általa nyújtott szolgáltatást (például kölcsönt) visszakapja, illetve a szolgáltatásáért később járó ellenszolgáltatást megkapja. Abban az esetben, ha ez nem történik meg, a zálogjogosult a zálogtárgyból kereshet kielégítést.


Jelzálogjog esetén a jogosult nem birtokolhatja a zálogtárgyat, az a zálogkötelezett birtokában marad úgy,  hogy a  zálogjog fennállását ingatlan esetén a tulajdoni lapon jelzik.

A zálogjog alanyai a zálogjogosult (az akinek követelését a zálogjog biztosítja, pl bank), a személyi kötelezett, (akinek a követelést teljesítenie kell, pl: hitelt felvevő) és a zálogkötelezett, aki a zálogtárggyal rendelkezhet (más néven dologi kötelezett). A személyi kötelezett és a dologi kötelezett lehet ugyanaz a személy, de lehet más-más személy is.
A jelzálogjog ún. járulékos jog, mivel terjedelme ahhoz a kötelezettséghez igazodik, aminek a teljesítését biztosítja, és ha a követelés átszáll másra, úgy a jelzálogjog is átszáll az új jogosultra (gyakran fordul elő öröklés esetén). Amennyiben a törvény ettől eltérően nem rendelkezik, a jelzálogjogot csak a követeléssel együtt lehet átruházni.


A zálogjog tárgya/ mit lehet jelzáloggal terhelni: ingatlan esetében a zálogjog csak az ingatlan-nyilvántartásban önálló egységként nyilvántartott egész ingatlanra, illetőleg a zálogkötelezettet megillető tulajdoni hányadra létesíthető. Amennyiben lakóingatlant zálogosítanak el, a szerződésben kell kikötni, hogy a zálogkötelezett az ingatlant kiürítve köteles a zálogjog érvényesítése során a kielégítés céljára rendelkezésre bocsátani. Jelzálognál a zálogtárgy hasznai - ha a felek másképpen nem állapodtak meg - nem illetik meg a zálog jogosultját (pl. amennyiben a zálogkötelezett az elzálogosított házát bérbe adja, a bérleti díj őt illeti).

Tegye fel kérdését szakértőnek! A Dr. Székely Ügyvédi Iroda válaszol!




Rendelkezés a jelzálog tárgyával

A zálogkötelezett a jelzálogjog fennállása alatt a dolgot használhatja, - eltérő megállapodás hiányában - hasznait szedheti, megterhelheti, de az elidegenítéséhez a zálogjogosult hozzájárulása szükséges. A zálogkötelezett köteles a zálogtárgy épségét megőrizni. Ha a kötelezett vagy harmadik személy a zálogtárgy épségét veszélyezteti, a jogosult kérheti a bíróságtól a veszélyeztető cselekmény megtiltását és a veszély elhárításához szükséges intézkedések elrendelését abban az esetben, ha a zálogkötelezett előzetes felszólításra ezt magától nem tette meg. Ha a zálogtárgy állagának romlása a követelés kielégítését veszélyezteti, a jogosult kérheti a zálogtárgy helyreállítását vagy a veszélyeztetés mértékének megfelelő biztosíték adását. Ha a kötelezett a jogosult felhívásának megfelelő határidőn belül nem tesz eleget, a jogosult kielégítési jogát érvényesítheti akkor is, ha az alapkövetelés abban az időpontban még nem járt le.


A jelzálogjog létrejöhet szerződés, jogszabály és hatósági határozat alapján.

A jelzálogszerződés esetén a Polgári Törvénykönyv írásbeli alakot kíván meg. Ingatlant terhelő zálogjog alapításánál a jelzálog létrejöttéhez a szerződés közjegyző előtti közokiratba foglalása, vagy ügyvédi ellenjegyzés szükséges, illetve az, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék a jelzálogjogot.


A jelzálog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnél a jelzálogot az egész ingatlanra, vagy ha az több személy tulajdona, a zálogkötelezett egész tulajdoni illetőségére jegyzik be. A bejegyzésben fel kell tüntetni azt is, ki a jelzálog jogosultja, mi az így biztosított követelés. A követelést összegszerűen kell meghatározni.

Amennyiben a személyi kötelezett (az adós) és a dologi kötelezett (az ingatlan tulajdonosa) nem egy személy, az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetik az adós adatait is.

A jelzálogjog bejegyzésének és módosításának költségeit az illetéktörvény szabályozza:

A jelzálogjog érvényesítése: erre akkor kerül sor, ha a teljesítési határidő eredménytelenül eltelt (a kötelezett nem teljesített), így a jogosult követelését a zálogtárgyból való kielégítéssel érvényesíti. Általában bírósági határozat és végrehajtható okirat birtokában teheti ezt meg a jogosult. Ha a bíróság jogerős határozatában megállapítja, hogy az adós nem teljesített, felszólítja őt - határidő kitűzésével - kötelezettsége teljesítésére. Amennyiben a bíróság által megállapított határidő is eredménytelenül telik el, a jogosult végrehajtási lap kiállítását kérheti a bíróságtól, és ennek birtokában foganatosítható a végrehajtás, amelyet legtöbbször bírósági végrehajtó végez.

Amennyiben közjegyző előtt közokiratba foglalták a követelésről szóló szerződést és a zálogszerződést, továbbá a végrehajtás törvényes feltételei fennállnak, a közjegyzői okirat végrehajtási záradékolásának van helye.

Ha a bankkölcsönt ingatlanra terhelt jelzálogjoggal biztosították, a pénzintézet csak bírósági végrehajtás útján elégítheti ki magát, az ingatlant közvetlenül nem értékesítheti.

A bírósági úton kívül is van lehetőség a jelzálogjog érvényesítésére akkor, ha a felek írásban megállapodnak - a legalacsonyabb eladási ár és a határidő meghatározásával - a zálogtárgy közös értékesítésében, vagy ezzel foglalkozó gazdálkodó szervezetet bízhatnak meg vele. Ha a megállapodásban meghatározott feltételek mellett a zálogtárgyat nem sikerült értékesíteni, a közös értékesítésre irányuló megállapodás hatályát veszti. Ez a megállapodás kizárólag abban az érvényes, ha a kielégítési jog megnyílta után kötik meg.

Kielégítési sorrend több jelzálogjog esetén

Ha egy ingatlanra több jelzálogjog van bejegyezve, ezek kielégítési sorrendjét a bejegyzések egymás közti sorrendje - a bejegyzési kérelmek iktatásának időrendje - szabja meg. A megszűnő jelzálogjog ranghelyén, a megszűnés terjedelmében a törléssel egyidejűleg a tulajdonos annál nem terhesebb új jelzálogjogot alapíthat, vagy a törölt bejegyzés ranghelyét egy év tartamára fenntarthatja. A tulajdonos erről a jogáról csak harmadik személy vagy valamelyik hátrébb álló jelzálogjogosult javára mondhat le. Ezt követően a ranghellyel kapcsolatos jogait csak annak hozzájárulásával gyakorolhatja, akivel szemben arról lemondott. A törölt jelzálogjog ranghelyének fenntartását a nyilvántartásba be kell jegyezni.


A jelzálogjog megszűnik , ha

-a zálogjogosult követelése kielégítést nyert,
-a követelés megszűnt,
-a követelés a zálogjog átruházása nélkül átszállt - kivéve, ha a törvény rendelkezése értelmében a zálogjog a megtérítési követelés biztosítására fennmaradt -,
-a zálogjogosult a zálogtárgy tulajdonjogát megszerezte. Ilyen esetben a jelzálogjog fennmarad a rangsorban hátrább álló zálogjogosultak irányában.
-a zálogtárgy elpusztult - kivéve, ha megfelelő fedezetet lehet követelni -,
-a követelés elévült,
-a zálogtárgyat a végrehajtási eljárás, illetve a felszámolási eljárás során értékesítették.

 

 

Személyes konzultációért kattintson ide!

Kapcsolat

Mobil: +36 20 5 959 656
E-mail: Ez az e-mail cím a spamrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

Jog-Blog

websas.hu